ProTitularesProTitularesAsociación de Titulares de Condominios, Inc.

Estrategia institucional · Cuatrienio 2025-2028

Salas Especializadas de Condominios — Aportación de ProTitulares a la OAT

La Ley 157-2026 delegó al Poder Judicial crear las Salas Especializadas de Adjudicación de Controversias de Condominios y adoptar la reglamentación necesaria para su funcionamiento. ProTitulares busca participar en ese proceso aportando datos de querellas de titulares y un análisis del modelo procedimental que funcionó — y el que no funcionó — bajo el Reglamento 9386 de DACO.

Agosto 2026Basado en: Ley 157-2026 · Ley 129-2020 · Reglamento DACO 9386
Ley 157-2026 ↗Ley 129-2020 (Ley de Condominios) ↗Reglamento DACO 9386 ↗Reglamento DACO 9263 (Administradores) ↗

Marco legal

Lo que la Ley 157-2026 delegó al Poder Judicial

La Ley 157-2026 enmendó la Ley 129-2020 (Ley de Condominios) para transferir la jurisdicción del DACO al TPI. La ley asignó al Poder Judicial — mediante la OAT y la OAT — la tarea de crear las salas y adoptar la reglamentación que las rija. Esos reglamentos aún no existen: están por escribirse.

Art. 65 — Jurisdicción exclusiva
Sala Especializada como único foro para controversias condominiales
El artículo 65 enmendado establece que los titulares deben presentar toda impugnación ante la Sala Especializada de Adjudicación de Controversias de Condominios del Tribunal de Primera Instancia, la cual tendrá jurisdicción exclusiva. Esto incluye condominios de uso residencial, comercial y mixto.
"Los titulares...tendrán que presentar la impugnación ante la Sala Especializada de Adjudicación de Controversias de Condominios del Tribunal de Primera Instancia... el cual tendrá jurisdicción exclusiva."
Cláusula transitoria: los casos activos ante el DACO al momento de la vigencia continúan allí, salvo que alguna parte solicite el traslado dentro de 30 días.
Art. 66 — Delegación al Poder Judicial
Mandato de crear las Salas Especializadas y adoptar reglamentación
El artículo 66 faculta al Poder Judicial a crear una Sala Especializada en cada región judicial y a adoptar y/o modificar los reglamentos necesarios para la adjudicación de los casos presentados ante esas salas. Esta es la delegación central: la OAT tienen autoridad — y la responsabilidad — de diseñar el procedimiento desde cero.
"Se faculta al Poder Judicial a adoptar y/o modificar los reglamentos necesarios para la adjudicación de las acciones presentadas."
Art. 49 — DACO retiene autoridad parcial
Licenciamiento de agentes administradores sigue en DACO
El artículo 49 preserva la autoridad del Secretario de DACO para adoptar reglamentación sobre el licenciamiento de los Agentes Administradores, incluyendo requisitos de educación que el Consejo de Titulares debe exigir como condición de contratación. Reglamento DACO 9263 (Agentes Administradores) ↗ permanece vigente en esa función.
Art. 67 (nuevo) — Registro digital
Secretaría de Justicia crea el Registro de Condominios
El nuevo artículo 67 asigna a la Secretaría de Justicia, a través del Registro Digital de la Propiedad Inmueble del Gobierno de Puerto Rico, la creación y mantenimiento de un registro de condominios sujetos al régimen de propiedad horizontal. Este registro puede ser útil para que las Salas Especializadas verifiquen datos básicos del condominio al recibir un caso.

Insumo para la reglamentación

Revisión del Reglamento DACO 9386 — qué retener y qué mejorar

La reglamentación que adopte el OAT para las Salas Especializadas parte de cero, pero el Reglamento de Condominios DACO 9386 es el referente operacional más cercano. La propia Exposición de Motivos de la Ley 157-2026 reconoce el "alto volumen de querellas" que saturó el sistema de DACO como uno de los factores que justifica el cambio.

Lo que funcionó en el modelo DACO

Pendiente — ProTitulares completará esta sección basado en la experiencia directa de sus miembros y la revisión del Reglamento 9386.

Lo que el nuevo reglamento debe mejorar

Pendiente — ProTitulares completará esta sección basado en la experiencia directa de sus miembros y la revisión del Reglamento 9386.

Datos disponibles

Querellas de condominios — lo que sabemos y lo que falta

Para que el OAT diseñe un sistema de adjudicación proporcional al volumen real de casos, necesita datos sobre cuántas querellas de condominios procesó el DACO, de qué tipo, y cuánto tomaron en resolverse. Esos datos no están consolidados ni son públicamente accesibles. ProTitulares tiene la siguiente situación:

ProTitulares tiene datos parciales. La Asociación lleva un registro de casos y situaciones reportadas por titulares miembros. Esa información es incompleta — refleja solo los casos que llegaron a ProTitulares, no el universo de querellas ante el DACO — pero puede servir como punto de partida para el análisis de la OAT.

DACO tiene los datos completos pero no los ha publicado. El historial de querellas condominiales de DACO — tipo de controversia, tiempo de resolución, resultado — es información del récord público administrativo. El OAT pueden requerirle a DACO que transfiera esa información como parte del proceso de implementación de la Ley 157-2026.

ProTitulares propone: ofrecer sus datos a la OAT como insumo inicial y apoyar un requerimiento formal a DACO para que entregue el historial completo de querellas condominiales. Esa cifra — cuántos casos, de qué tipo, cuánto tiempo tomaron — es el argumento más concreto para calibrar cuántos jueces, cuántas salas y qué procedimiento expedito necesitan las Salas Especializadas.

Posición de ProTitulares

Propuestas para la reglamentación de la OAT

Las siguientes son las posiciones de ProTitulares sobre los elementos que debe contener la reglamentación de las Salas Especializadas. Están formuladas para presentación formal ante la OAT si se abre un proceso de consulta pública.

1
Formulario estándar de radicación para condominios — mantener la accesibilidad del modelo DACO
ProTitulares recomienda que el OAT diseñe un formulario de radicación específico para controversias condominiales, con categorías predefinidas (cuotas de mantenimiento, acceso a documentos, violaciones al reglamento, impugnación de acuerdos de Junta, conducta de la Junta, agente administrador). El formulario debe ser utilizable sin representación legal. La accesibilidad del modelo DACO es uno de sus aciertos que debe preservarse.
2
Procedimiento diferenciado: sumario para controversias simples, ordinario para complejas
ProTitulares propone que el reglamento establezca un procedimiento sumario para controversias de hechos determinados (cuotas impagadas, negación de acceso a documentos, violaciones específicas al reglamento) y un trámite más largo para las que requieren descubrimiento (impugnación de acuerdos, fraude, malversación). El criterio de clasificación debe estar en el reglamento, no en la discreción del tribunal al momento de la radicación.
3
Mediación obligatoria previa — integrada al sistema, no voluntaria
ProTitulares recomienda que el reglamento mantenga una etapa de mediación obligatoria antes de la vista adversarial, con un mediador especializado en conflictos de condominio. El modelo DACO 9386 incluía mediación y fue uno de sus elementos más efectivos. En el TPI esa etapa debe tener términos fijos y no poder ser dilatada por ninguna de las partes.
4
Descubrimiento específico para condominios: documentos que la Junta debe producir
ProTitulares propone que el reglamento establezca una lista mínima de documentos que la Junta debe producir al recibir una demanda, sin necesidad de solicitud de descubrimiento: estados financieros de los últimos 12 meses, minutas de la Junta del período relevante, contratos con el agente administrador y cotizaciones de servicios contratados. Esta producción automática reduce los costos del proceso para el titular y elimina la táctica de dilación por negativa de documentos.
5
Términos máximos de adjudicación — impedir la acumulación que saturó a DACO
ProTitulares recomienda que el reglamento fije términos máximos: 30 días para la fase de mediación, 90 días para la vista en el procedimiento sumario, 180 días para el procedimiento ordinario. La saturación que reconoce la Exposición de Motivos de la Ley 157-2026 fue parcialmente resultado de la ausencia de términos forzosos en el modelo DACO.
6
Coordinación con el Reglamento DACO 9263 — el administrador sigue bajo DACO
El Reglamento 9263 (licenciamiento de agentes administradores) permanece bajo DACO por mandato del Art. 49 de la Ley 157-2026. ProTitulares propone que el reglamento de la OAT incluya una disposición sobre cómo coordinar con DACO cuando una Sala reciba un caso que también involucre una queja disciplinaria contra el administrador — dos instancias que hoy no tienen mecanismo de coordinación.

Próximos pasos

Cómo ProTitulares participa en este proceso

Paso 1
Preparar memorando de insumos para la OAT
Consolidar las propuestas 1-6 en un memorando técnico de radicación formal ante la OAT cuando abra el proceso de consulta para la reglamentación de las Salas Especializadas.
Paso 2
Organizar y entregar los datos de ProTitulares
Tabular los casos y querellas documentadas por la Asociación, clasificarlos por tipo de controversia y resultado, y preparar ese registro para entregarlo como insumo a la OAT o a la OAT.
Paso 3
Apoyar el requerimiento de datos a DACO
Respaldar que la OAT le requieran formalmente al DACO el historial de querellas condominiales — tipo, términos de resolución, resultado — para calibrar la capacidad necesaria de las Salas Especializadas.
Paso 4
Solicitar reconocimiento como parte interesada
Gestionar que el OAT reconozca formalmente a ProTitulares como organización con legitimidad para comparecer en el proceso de adopción del reglamento, como representante del interés de los titulares de apartamento.